站在十字路口的楼市

来源:每日经济新闻 2018-12-03 08:30

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如果没有去年的那一波飙涨,房子、房价与楼市这些令人焦虑的字眼甚至都不会出现在贵阳人茶余饭后的谈话中。数个“超级大盘”的存在犹如蓄水池,将贵阳的房价在很长的一段时间内按在了均价5000元以下。

贵阳人很少在“超级大盘”崛起的年代买不起房。情况是从2017年年中开始出现变化的。棚改的推进、高铁的开通等多种因素带动了一批资金进入贵阳的楼市,贵阳房价随之水涨船高。

“买涨不买跌”的心态驱使一部分贵阳本地人迅速进入楼市。“担心越涨越买不起,所以就赶紧买了安心。”一位贵阳当地人表示。但没有预料到的是,仅仅一年过去,贵阳的楼市就隐现下行的压力。

2018年10月,那次因降价而遭到业主跳广场舞维权的退房行动,被很多贵阳当地人视作是楼市转向信号。在《每日经济新闻》记者走访贵阳楼市的过程中,有不少楼盘价格也有小幅回调。

如今,站在十字路口的贵阳楼市,又将何去何从?

“蓄水池”

“在贵阳,几乎每个人都会与花果园发生联系。”在记者启程前往贵阳调查采访楼市前,一位贵阳当地的房产研究人士如此描述花果园在贵阳的地位。

花果园是由贵州当地开发商宏立城开发的项目,前身是彭家湾、五里冲两大棚户改造区。

公开资料显示,花果园项目总规划面积10平方公里,总拆迁户数20000余户,涉及拆迁人口10多万人。宏立城官方资料显示,2018年,花果园常住人口已达到40万,日均人口流量达到100万人次。

根据《每日经济新闻》此前报道,花果园2012年在售项目的起价接近4000元/平方米,除去优惠后,均价在4300元/平方米左右。

当地人小许向记者举例,他购买的一套小户型项目,首付14万元,总价42万元,目前月供在2800元左右。“说起来,也是因为花果园大开发的时期,我们家才能够在贵阳买得起商品房的。”

在贵阳,与花果园相似的超级大盘,还有世纪城、中天未来方舟等。小许向记者回忆,作为开发较早的大盘,世纪城面世之初并不受贵阳当地人的欢迎。“当时世纪城向一些单位推出定向促销的团购房,一平米1500元,都没人要,那位置太偏了。”

不可否认的是,这些“超级大盘”的存在为贵阳增加了天量的供给,是平抑贵阳房价的“稳定器”。

“很少有贵阳人没房的。”一名房产中介指出。

从数据剖析,贵阳的住房自有率的确处在较高水平。统计局此前发布的数据显示,2016年,贵阳市城镇居民拥有自有住房的住户占全部住户的比例达到79.6%,农村居民自建住房的住户占全部住户的比例达到92.5%。

上述房产研究人士还提到了一个观点:“从炒房的角度来看,把一手房收到手之后,你的对手盘是这些超级大盘,要跟海量的二手房去作竞争。这些二手房都是2013到2014年买进的,成本非常低。就算贵阳去年很多一手盘到了9000多元每平米,二手房卖7000~8000元/平方米,都还是比较难出手。”

“猛进”

从经济面看,贵阳这一轮房价上涨并非没有现实基础。贵阳近年来经济一直保持快速发展,2017年全国省会城市GDP增速的排名中,贵阳以11.3%的实际增速排全国第一,且为唯一两位数增长城市。

贵阳产业结构的升级也是有目共睹的,其中大数据行业的发展备受关注。《环球网》的报道指出,2017年,贵阳大数据产业园达到16个,大数据企业达到1200户,实现主营业务收入817亿元,大数据企业纳税110亿元。

但多名贵阳的业内人士认为,经济上行并不能够完全解释贵阳去年房价飙涨的逻辑。“如果考虑这个因素,2015年贵阳就应该迎来一波上涨了。当时贵阳举办了数博会,可以说是第一次被全国这么关注。”一名贵阳从事地产营销的人士指出。

更多的贵阳人认为,贵阳楼市的高歌猛进是因为“炒房族”和“拆迁户”。在记者实地走访贵阳楼盘以及与贵阳当地人访谈的过程中,这两个因素被频繁提起。

“炒房”存在的现实基础是,贵阳的“超级大盘”去年开始销售接近尾声。一名从事房地产顾问工作的人士指出:“有这些大盘存在,投资客是很难撼动基本面的。又有大的开发商进来,这个就比较好操作了。”

可以找到的事实依据是,媒体曾报道,2016年6月,一个炒房团来到贵阳,并选择地铁交汇处且流通盘较小的社区,计划一把吃掉那里所有的小户型住宅。小户型炒作成本低,而且容易出手,从而达到抬高房价的目的。

与此同时,棚改的进程也几乎与贵阳房价上涨的曲线保持一致的运动方向。根据《贵阳日报》,2016年12月16日,贵阳市集中启动涉及33000余户的棚户区改造工作。此次棚户区改造范围涉及十个区(市、县),两个经济开发区,两个市级平台公司。

“其实都是一回事,无论是棚改还是炒房,都是资金的涌入。”一名熟悉贵阳楼市的业内人士向记者指出。

多种因素作用下,贵阳房价开启狂奔模式。吉屋网数据显示,2018年10月,贵阳的新房均价为11172元/平方米,去年同期仅为7377元/平方米。

“降温”

2018年6月份,《央视财经》曾经探访贵阳楼市,那时候贵阳的楼市十分火热。“位于贵阳市白云区云环中路附近的一家楼盘的售楼中心,虽然不是周末,虽然只是上午十点左右,但是这里早已聚集了不少买房的人,到处是一派热闹繁忙的景象。”

数个月过去,贵阳楼市与之前相比,已经能够感受到明显的寒意。《每日经济新闻》记者走访贵阳多个楼盘时所见到的景象都十分冷清。很多楼盘的销售现场,都仅能见到零星两三组客户,即使是即将开盘的楼盘也是如此。

在观山湖区一个即将开盘的楼盘现场,只有四五组前来咨询的意向客户。一名销售表示,楼盘目前的收筹量持平于推盘数量:“总共推两栋,600多套。从8月开始认筹,现在认筹的客户差不多也是600组。”

已经推盘数月的楼盘,去化率大多也并不十分理想。在一个已经开盘一个月左右的楼盘现场,记者以购房者身份了解到,项目本期所推出的四栋住宅,去化率在七成左右,大户型的去化率则更低。

除此以外,一些楼盘在价格上已经有小幅的回调。观山湖区的一个楼盘销售指出,之前这个盘均价在13500元/平方米,但最近“为了年底冲业绩”,大概有几百块的优惠,均价在12800~13200元/平方米。

一些为楼盘带客的渠道销售,感受则更为真切。一名国内龙头房企的贵阳公司员工指出,公司为他们每天都分配了楼盘带看任务:“每天要带两组,我每天就在各个楼盘前面转,碰运气。昨天没完成任务,我都被罚钱了。”

另一名为竞争楼盘带客的行销人员也指出,近两个月,贵阳的市场已经有所降温了。“去年市场就很好,行情好的时候,我一天能够带十组客户。最近虽然也不差,但一般也就三四组,今天到现在(下午两点),我就带了你这一组。”

另一个重要的指标是贵阳的贷款政策,记者了解到,近期贵阳在这方面已经有所松绑。贵阳目前主要的房地产政策主要由贷款调节,首次贷款都按照首套房认定,长期以来,首付只需两成,第二套房首付比例提高到三成。但是去年在贵阳市场火热之时,贵阳首套房首付比例大部分上调至三成。

不过多名中介、销售人士向记者指出,最近这一首付比例已经又调整至两成。“前两个月(7、8月的时候),那时候你要是首套房去批贷款,首付还要三成,现在不用了,你只要给两成就行。”

与此同时,贵阳土地市场的退潮也如影随形。据贵阳市公共资源交易网的公开数据统计,2018年10月,贵阳市成交土地32宗,总成交面积164.4万平方米,环比下跌38.66%;供应端,2018年10月贵阳市挂牌土地16宗,总挂牌面积43.3万平方米,环比下降72.81%。

11月20日,贵阳市公共资源交易网发布筑公资告(2018)地字第082号终止公告,QZ(18)063、QZ(18)064、QZ(18)065三宗地块均终止出让交易。据贵阳凤凰房产统计,截止至目前,贵阳2018年土拍市场流挂、流拍及出让终止的地块共计23宗,总面积逾90万平方米。

“回归”

市场降温是从什么时候开始的?很多房地产销售坚信,是碧桂园花溪项目的维权,人为地改变了市场的预期。事件的缘起是,2018年10月中下旬,贵阳花溪碧桂园一个在售项目由于降价销售,遭到业主维权要求退房。

多名房地产销售、中介将这起事件视作是市场出现变化的信号。“都是那个降价的楼盘,搞得我们现在生意都不太好做了。虽然那个盘位置不太好,但一说到降价,很多人就开始观望了。”一名龙头房企的销售如是说。

但事实上,降温的苗头应在更早之前就已经出现。2018年5月,住建部就房地产市场调控问题先后约谈了多座热点城市,贵阳位列其中。

随后贵阳出台了调控新政。2018年5月14日,贵阳市人民政府发布《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》。通知中明确要求做好土地供应,完善住房供给结构,切实稳定住房价格,严格限制投机炒房,购买新房3年内不得转让等行为。

贵阳锐理最新发布的数据显示,贵阳的成交情况较为低迷。7月份贵阳市商品住宅成交12.65万平方米,环比下降66.15%,同比下降82.50%;成交均价7025元/平方米,环比持平。

棚改货币化政策的收紧也为贵阳的楼市带来变数。今年6月25日,国开行发布消息称,将收回各地PSL(抵押补充贷款)的审批权,因此,有机构预测,棚改货币化补偿也将会逐步淡出,棚改将改为实物安置为主。

一些省市已经降低实物安置的比例,贵阳目前对于棚改安置政策尚未出现最新的表述,不过贵阳官方已经开始关注到棚改资金的缺口问题。

据《贵阳晚报》报道,在贵阳市第十四届人大常委会第十六次会议第二次全体会议上,贵阳市人大常委会对贵阳市棚户区城中村改造工作进行评议时指出:“2018至2020年贵阳市棚户区城中村改造2231万平方米的目标,仅房屋征拆资金就需约1550亿元,资金缺口较大。”

截至2018年8月底,贵阳通过棚改政策获得银行授信审批828.86亿元;争取上级各类棚改补助资金14.25亿元。

被贵阳人认为是“房价推手”的投资客们,也已经渐次离场。“今年6月份之后,被约谈后,我预判到市场可能会出现变化,也让身边的人快点跑。‘731新政’提到‘抑制房价上涨’,我就知道没戏了,都不能涨了还能干啥?那时候其实都跑得差不多了,我知道有人跑得慢,现在还有二三十套在手里套着。”一名贵阳当地的投资客告诉《每日经济新闻》记者。

多数买家则具有更多的议价空间。“房价一涨没房在售的会比较急切,但现在就会对比房子的位置、质量,还有以后的升值空间等,会观望一下。”一位意向购房者表示。

上述投资客认为,从基本面来看,贵阳的城市仍还有吸引力,但短期已经没有上涨的动力。近几年产业升级,“贵漂”变多了,这部分人群会带来一些需求。此外,贵阳好产品不多,改善性需求仍然旺盛,会有一批置换的客户存在。“但是短期内,应该是没什么机会了,不能说涨,也不能说跌。”

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