重大信号!棚改新变化!蚌埠这类三四线城市房价危险了

来源:365淘房 2018-12-07 08:51

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棚改再迎变数,三四线城市真的麻烦了!

昨日,21世纪经济报道的一则新闻,将已持续火热两年的三四线楼市推向深渊的边缘。

据悉,在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消,改为发行专项债券。

一、三四线城市房价要凉凉,棚改新变数,取消政府买单模式

取消政府购买棚改服务模式,什么意思?

具体而言,对新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程。

而以后是要求以发行地方政府债券方式,也就是棚改专项债,以这种方式为主进行融资。

以前都是地方许下承诺,然后开发商就开始干了,牵扯一大堆的隐性担保隐形债务问题。

一旦这些房子卖不掉,都会找政府兜底。那么这些债务有多少呢?可怕的是谁也不知道。

而现在,棚改要发棚改专项债,也就是说让你把债务放到明面上,不允许私底下去干了。

 

其实,在宏观上和政策上,这一举动的意图是防范风险,防止那种政府承担的隐形债务。

所以,新的棚改规定一出,估计棚改规模会大幅度的减少,毕竟棚改专项债是要上报的。

发的太多,肯定不合适,弄不好会问责。

这是叫停继货币化安置后,棚改方面又是一脚急刹车,以前政府打白条,让开发商先干。

然后,等房价涨起来之后,再通过卖地的收入归还,这成为了一个推升房价的重要链条。

现在这链条从源头上被斩断,借钱要去明面上借。先向省里申请,省里再向财政部申请。

这两级审批下来,还能剩多少就不好说了。弄不好钱还没批下来,反而申请人先挨批了。

对很多三四线甚至四五线城市来说,棚改停了,货币化也停了,房价将恢复往日的宁静。

2019年,政策不变的话,年中后,你走在三四线城市的街上,可能中介门店都不多了。

二、1年4次点名,国开行收回贷款审批权,住建部叫停货币安置...

其实,在今年,这并不是棚改第一次出现变化,6、7、10月份就分别被3次点名提到了。

先是6月份的国开行收归棚改贷款审批,再是7月份住建部定调棚改货币化“因地制宜”。

这是第3次,规格更高,出现在国常会上!

这个消息对于趋冷的三四线楼市影响大不大?回顾前2次或许更能帮助我们做出判断。

第一次,6月国开行收归棚改贷款审批:

棚改货币化安置宽松3年后,今年6月被突然叫停,很多地方货币安置改成了实物安置。

棚改项目的审批权也被国开行总行收回,被解读为“棚改全面收紧,三四线城市要凉”。

事实也确实如此,棚改全面收紧之后,三四线城市确实凉了,而且连股市也未能够幸免。

比如,深耕三四线城市的碧桂园,股票两日连跌,跌幅超过13.51%,市值蒸发465亿。

紧接着的,冷却下来的则是全国楼市了...

第二次,住建部定调棚改货币化差异化:

这一次,舆论多认为棚改“死灰复燃”,之前慌得不行的三四线城市已经开始重拾信心。

房价也逐步稳定,市场上出现“三四线城市至少还有3-5年的机会”的论点,大家深信。

房地产类的上市公司估值也有了较好的安全边际,许多的券商认为房地产股票反弹在即。

了解过6月份国开行和7月份住建部的态度对楼市带来的影响之后,你觉得这次会如何?

之前国务院常务会议上关于棚改的内容不少,有看好高层对棚改态度的,也有不看好的。

我们先把国务院常务会议上关于棚改的重点划出,可以发现主要分歧在前3点和第4点上。

1

看好高层对棚改的态度

1、今年的1月份到9月份,全国棚改已开工534万套,占全年任务的92%以上。

观点:全国棚改任务完成的又快又好。

2、按今年政府工作报告,确定新的3年棚改计划,并督促各地加快开工进度。

观点:棚改力度不能小,速度不能降。

3、科学确定2019年度棚改任务,保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度,对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策。

观点:棚改专项资金仍然要供应充足。

2

不看好高层对“棚改”的态度

4、对商品房住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,要尽快取消货币化安置优惠政策,对于此类新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

观点:信号,取消棚改货币化范围扩大。

我们都知道,棚改的大力推进和货币化安置,一向被诟病为三四线房价大涨的幕后推手。

但不可否认的是,对三四线城市的去库存任务,棚改确实居功至伟。据国家统计局数据:

2015年末,商品房待售面积为7.19亿平方米,到2018年8月末,商品房待售面积已降至5.39亿平方米,为2014年初以来最低水平。

去库存效果如此显著,货币化安置比例提升功不可没。

2014年,棚改货币化安置比例为9%,2015年为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%,2017年则达到了将近60%。

棚改货币化,是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出,肩负三四线去库存的重任。

当前,三四线去库存基本完成、房价上涨压力大,棚改货币化继续大力推行已不合时宜。

三、楼市进入新周期,三四线城市投资类房产赶紧出手,晚了来不及了

近期的多重信号表明,房地产行业已经进入新周期,这种背景下,哪里是楼市“雷区”

看看最近关于棚改的消息及那些调整布局策略的大房企就知道了,三四线已经很危险了...

有些人说,三四线房价飙涨逻辑主要在需求随调控从一线到二线再到三四线的溢出效应。

所谓需求外溢,这只能是极小的一部分原因,主要还在于“去库存”和“棚改”政策。

上一轮楼市房价起势,其实就是从去库存开始的。为了鼓励三四线城市去库存,全国多数银行开始降低购房贷款利率。

最后把一二线城市先点燃了。于是为了抑制热点城市的房价,从2017年开始,热点城市的多数银行开始上浮贷款利率。

包括二套房和首套房,力度非常大。而在一二线进入调控的同时:

三四线城市仍在高举去库存旗帜。

 

棚改,是实现去库存政策的有效帮手,更是推动三四线城市房价上涨的幕后元凶。

2017年后中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来,然后才有了市场交易量。

也就是说,房子交易量低迷,房价竟然暴涨了,这不符合“供需关系”经济规律。

这换个层面也很好解释,因为中国房地产市场并不能称作是真正的完全交易市场。

就像之前有人问任老,中国的房价会暴跌吗?

任老师说:在中国,不让你买房,也不让你卖房,都不让你交易了,还跌个屁啊,别的国家做不到,我们就可以。

所以三四线房价疯涨的起因是庄家故意把价格抬高,制造上涨预期吸引散户入场。

至于用什么手段拉高的,很简单,棚改。

这里,要留意一个词,叫做“棚改货币化安置”。

以往,政府拆房补房;而现在呢,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房子吧。

货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。

这笔钱可不是个小数字,那么政府从哪搞到这么多钱?这背后,又有央妈的贡献了。

在2014年年底时,央妈大笔一挥,在国开行等金融机构中,搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

PSL,中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气,实质就是一种期限长、利率低的贷款。

大家都知道,影响房价的短期因素,其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币,但是通过这个PSL,依然可以给地产市场送钱。

这钱有多少?截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。

换句话说,两年来,央行为房地产市场定向放水2万亿,而且主要都流向了三四线城市。

然后你就看到,在一二线城市普遍限购/贷/限/售/价,资金锁死的同时,三四线城市的房价水位渐渐抬高,领涨了今年楼市的上半场。

然而,去库存的使命完成,政策方向发生变化之后呢?当潮水退出,才知道谁在裸泳...

结语

从决策层在棚改侧连续的踩刹车可以看出,调控的思路并没有变,而且已经开始在找房地产的病根,现在已经基本找到了症结所在,也已经出了针对性的政策了!

 

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